戴德梁行:限贷新政:多地楼市反应不一,多城房企谋变迥异

新浪地产2014/10/11 13:38:06 新浪地产
提要:限贷新政的出台为整个房地产市场注入了新活力。然而,开发商欲借势突围,取得更大市场业绩,需要根据不同城市楼市的具体情况,而采取不同的发展策略。在厦门,限贷新政将使得二手住宅成交受益,但是开发商不会通过降价方式进行促销;在沈阳,限贷新政将释放一部分改善型需求以及具有高附加值的物业需求,实现去化,但开发商不能盲目涨价。在武汉,开发商要借助此契机优化推盘节奏,利用楼市回暖的机会快速地消化存量,以回笼资金,缓解资金压力,降低经营风险。在重庆,开发商在开发产品以及定价时着重满足刚需,在产品规划和实际运作上多开发中等户型的居家产品,在定价上也要切合当地购买实际情况。

  国庆黄金周期间,对于房地产行业而言,最为人乐道的市场变化当属限贷政策的解冻。中国人民银行于9月30日正式发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,在重申首套房利率最低可打7折的同时,明确对已拥有一套住房并且结清房贷的家庭,新购第二套普通住房时可享受首套房贷款优惠等等。在业界人士看来,这对激活房地产市场、提振各地区楼市将起到了积极作用。

  不过,由于中国市场的不均衡,不同地区都面临着不同的具体情况,这导致各地房地产市场以及开发商面对限贷松绑的反应以及举措会稍有不同。我们特别选择在不同区域具有代表性以及影响力的城市——厦门、沈阳、武汉、重庆,权威解读限贷松绑对这些城市楼市的影响,并为开发商在后限贷时代的市场方略提供专业建议。

  厦门:二手住宅成交将受益

  厦门自8月15日发布且执行限购调整政策以来,截至9月15日,其商品住宅成交量及认购量并未出现显著性的增长,认购量还曾出现一定程度的下降。据DTZ戴德梁行(微博)研究数据显示,在此期间,厦门累计成交套数为1,607套,成交面积为19.35万平方米,认购套数下降约10%,限购松绑显然没有对当地住宅成交量起到显著的拉动作用。那么,限贷松绑是否将激活当地楼市?

  DTZ戴德梁行厦门公司总经理潘育敏表示:“厦门目前偏紧的供应是住宅成交低迷及价格高企的原因。对于近期的限贷政策变化,预期其对厦门一手商品住宅的影响将有限,但它对二手住宅成交量将产生相对较大的影响,一方面是由于二手住宅供应多集中在厦门岛内,另一方面二手住宅的购房者拥有强烈的‘早交钱,早入住’刚性需求,致使对贷款的依赖性較一手商品住宅强烈。”

  在限贷松绑对开发商的影响层面,潘育敏认为除了对厦门部分处于推盘期的开发商来说是一个利好消息之外,对整个厦门一手楼市来说影响有限。她表示:“由于厦门不存在高库存现象,所以在限贷放开前资金流不太紧张的开发商没有采取降价消化库存,部分买家渴望以开发商所承受的库存压力而获得更优惠价格的期望没有实现。目前限贷放开后,厦门的开发商也没有象其他早期降价的开发商那样,急于考虑涨价策略,价格策略相对谨慎。但是,对于中小型民营开发商而言,需要在限贷新政的引领下把握住资金回笼的机会,保持公司良好的现金流状况才能获得更大生存空间。为此,我们愿意提供自己在融资顾问服务方面的经验和解决方案。”

  沈阳:不能借政策调整盲目乐观

  对于沈阳楼市而言,限贷松绑不仅在一定程度上纾解了开发商的库存压力,也舒缓银行对大面积“弃房断供”潜在危机的担忧。DTZ戴德梁行沈阳及大连公司总经理赵欣表示:“限贷政策的调整一定会在较大程度上改变市场的现状,释放一部分改善型需求以及具有高附加值的物业需求,实现去化。”

  不过,赵欣也提醒开发商不能盲目乐观。她进一步分析道:“七折利率已经低于银行理财产品的收益,对银行来讲已无利润空间,所以具体实施起来可能性不大。随着对购买力的控制权移交至市场,对沈阳本地房地产市场的调控将往‘市场调控’方向倾斜。可以预见,政策干预因素的弱化使得市场上住宅产品之间的竞争变得更加激烈,项目间的‘优胜劣汰’进度将会加快,并逐步转变为针对开发商的市场淘汰。即使限购、限贷双重松绑,消费者对住房产品依然保持愈来愈理性的态度,投资热情已不如从前,市场再也无法回到‘随便卖’的卖方市场。在沈阳,一些位置偏远、定位不准、缺乏竞争力的住宅产品将面临重大考验。”

  目前,沈阳市住宅产品库存的最重要特性为处于“二环外”、产品是“刚需产品”。对于此类产品利用限贷新政契机加速去库存,赵欣建议开发商推行三个策略:“面对愈来愈理性的消费者,住宅产品不要借取消限贷之际调整价格,去库存,回笼资金是首要目标;在产品打造方面,一定要深挖客户需求,不违背市场,也不盲从市场;创新营销策略,主动迎合消费者需求,扩大消费者的关注点,提高项目的性价比。为此,我们都愿意为开发商提供精准的产品定位、创新的营销服务以及金融贷款服务等,以使得开发商能够借势发展。”

  武汉:优化住宅推盘节奏

  如果要形容当前的武汉楼市,观望心态浓厚是其显著的特点。据DTZ戴德梁行研究数据显示,截至今年9月,武汉楼市存量已经达到1,470万平方米,约16.3万套,处于高位。同时,楼盘去化周期普遍延长,资金压力增大,进而促使了开发商拿地更为谨慎,导致土地市场遇冷,此时的武汉市场亟需在限购取消之后对限贷进行松绑。

  DTZ戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平表示:“武汉作为一个刚性需求为主导的城市,限购的取消只能解决部分人的购房资格问题,但大多数人的购买力问题尚未得到解决,因此武汉房地产市场一直未见明显回暖迹象,武汉楼市的未来走向关键在于限贷政策的松动。”

  早在央行的限贷政策调整之前,湖北省住建厅已经发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》,首次明确提及限贷政策,规定“居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。”此举可谓当地对金融机构的施压。如今,限贷政策的全国性松绑到底将对武汉开发商们产生哪些更为实质性的影响呢?

  黄广平认为:“限贷政策放松,开发商面临的首要问题是优化推盘节奏,利用楼市回暖的机会快速地消化存量,以回笼资金,缓解资金压力,降低经营风险。同时,开发商们也可以利用主力购房群体对互联网敏感度不断增强的契机,结合互联网进行金融创新,将互联网金融贯穿整个购房过程,从而降低购房金融门槛,突破银行限贷束缚。比如,绿地集团和平安好房已实现跨界合作,打造全新互联网金融产品 ‘好房贷’,引入理财产品、货币基金、小贷、P2P等多种金融工具。”

  重庆:聚焦刚性需求购房者

  由于重庆一直施行的“限贷而不限购”政策,所以此次限贷松绑新政对重庆楼市具有重要的意义。自2010年12月起,重庆推行“限贷而不限购”的房地产市场调控举措,至2011年,住宅成交量下滑42%。虽然在2012年企稳回升,但是2014年随着国内信贷收紧,银行逐步提高贷款利率、首付比例,同时还从严审核贷款,令购房成本不断上涨并且深深地影响市场对未来房价上涨的预期。以今年前8个月住宅成交量判断,重庆的住宅成交量下滑了12.3%,价格涨幅收窄。

  DTZ戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示:“限贷新政对重庆市场的影响具有积极的意义,将释放更多的购买需求,不但降低买房者的购房成本,也真正满足刚需置业者的需求,对消化和化解开发商库存压力是相当有益的。基于国家一再强调满足首套房的需求,首先受惠于新政的应该是刚性需求购房者。因此,我建议开发商开发产品以及定价时着重满足这部分需求,在产品规划和实际运作上多开发中等户型的居家产品,在定价上也要切合当地购买实际情况,要快速周转现金流,尽快化解高库存压力。”

  如果化解高库存是开发商利用限贷松绑契机的短期行为,那么创新营销模式是后限贷、限购时代开发商必须考虑的长远问题。江冰河表示:“面对市场的好转,开发商在营销层面的竞争将更为激烈。这需要开发商利用物业管理、商住联动等多重优势增强住宅产品的市场吸引力,我们愿意在物业管理服务、对综合性开发物业的招商服务、土地并购或融资等方面提供高品质的协助。”

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