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疫情后的毕业季,一线城市租赁市场不再“一房难求”

丁祖昱评楼市作者:丁祖昱2020/9/22 8:59:39 新浪地产
提要:往年从春季开始,租房市场便渐渐活跃,一直延续至毕业季,近年来,我国高校毕业生规模逐年攀升,为租赁市场发展贡献颇多,毕业季一般都成为了租赁市场的全年高峰。

  往年从春季开始,租房市场便渐渐活跃,一直延续至毕业季,近年来,我国高校毕业生规模逐年攀升,为租赁市场发展贡献颇多,毕业季一般都成为了租赁市场的全年高峰。

  据教育部统计,2020年高校毕业生人数将再创新高,达874万人,比2019年增加了40万人。

  在新冠疫情的冲击下,今年毕业季一线城市租赁市场新增房源与去年相比出现下跌趋势,广州尤为明显,同比下跌41.26%。

  新增租赁房源的缩减的同时,受中小企业破产、大企业缩招、毕业季延迟影响,今年租赁市场需求端也颇为疲乏,在我们调查中发现,很多租赁房源即使降价也未能如期租出。

  01

  租赁市场供需双疲软,毕业旺季未能如约而至

  新冠肺炎疫情的冲击,带来的不仅是宏观经济的影响,也对大学生就业市场也造成了冲击。

  往年租房市场从3-4月起渐渐活跃,一直延续至7-8月毕业季,克而瑞租赁数据显示,为迎接租房需求的最旺盛时期,一线城市租赁市场新增房源的顶峰也相应地出现在毕业季的7月和8月,今年情况却有所不同。

  数据显示,受疫情影响,今年毕业季一线城市租赁市场新增房源与去年相比都出现了大幅下跌趋势,在这其中,广州尤为明显,去年毕业季广州新增租赁房源110393套,今年同期新增租赁房源仅64841套,同比下跌41.26%,其他一线城市的跌幅也高达19%以上,上海、北京、深圳同比跌幅分别为23.65%、19.41%、33.23%。

    一线城市租赁市场毕业季新增房源对比(套)

  在新增租赁房源的缩减的同时,需求端也颇为疲软,今年暑假的租赁市场旺季并没有如约而至。

  据调查发现,主要受两方面因素影响,一方面是受中小企业破产、大企业缩招影响,虽然今年高校毕业生人数比2019年增加了40万人,但新增岗位明显缩量。

  据某招聘机构发布的《2020应届毕业生春招求职报告》显示,在参与调研的应届毕业生中,成功签约的占25.73%,未签约的达74.27%。另根据调查,33.33%的企业表示将会缩招,还有26%的企业暂停了校招;另外30.67%的企业表示疫情未影响校招计划,而扩招的企业仅占10%。

  另外一方面,受疫情影响,2020年高校毕业时间较往年延后,毕业季延长,同时线上毕业典礼、线上招聘会、远程办公和暂缓入职的情况越来越多。

  “今年大部分外地毕业生都在七月底或八月初才办理入职手续,我还有部分同学目前都还没找到工作,只有工作稳定了才会开始租房。”今年在上海浦东一互联网公司入职的应届毕业生罗宾向我们介绍到,自己所在公司的入职手续整体比往年推迟了不少时间。

  02

  降价也租不出去?同比租金下降明显

  依照往年的经验,暑假作为传统的“毕租季”和“新生季”两大需求的集中释放期,降正式开启租房市场的交易高峰,租金方面,住房租赁市场价格在毕业季会出现上涨趋势。

  然而今年受疫情影响,毕业生就业情况与往年不同,在一定程度上影响了租房市场的周期性规律,一线城市租金呈现下降趋势。

  近日,我们以租客身份,陆续询问了在徐汇区、闵行区的房东和中介机构,发现的确有不少小区租金出现小幅下调的情况,有的甚至房东主动降价寻租。

  上海某品牌中介门店的工作人员证实,虽然相较今年1月最低点,现在整租房源的租金已经有所上涨,但还是低于去年暑期的价格。

  “过去一房难求,现在是房子难租。”中介工作人员王阳说,他所在片区租赁房源今年普遍下跌了500元左右。许多房东为了更快出租房子,都抱团做广告推介租房信息。

  此前,一直把房子委托给中介机构出租的胡先生表示,今年他出租的房子已经空置了好几个月,目前房租价格已经比年前降了600元/月,但仍乏人问津。最近两个月连问租房的人都没了,自己的心里有些焦虑。

  今年6月,胡先生将自己在徐汇区康健路的两房房源以约5800元/月的价格挂到中介处出租,希望可以用租金收入抵部分房贷和装修费用,今年年初时,为了提高租金,他还花费几万元将房子翻新了一下。

  按往常来看,胡先生的房子不仅挨着上海师范大学和上海应用技术大学,还是“地铁房”,这样的房子一般很受在附近求学的学生群体或者在漕河泾工作群体欢迎。“前几年很好租的,有时一周都不到就有下家租客接手了。”胡先生表示,今年房租价格下调了近10%,而且不仅是自己的房子,由于疫情原因,学校封校,周遭企业人员缩减厉害,即使是毕业季,附近片区的租房价格也只跌未涨。

    一线城市毕业季租赁房源套均总价变化(元/月)

  胡先生的情况并非个例,克而瑞租赁数据显示,上海7-8月租金均价从6955元/套/月跌至6639元/套/月,与去年相比下跌了4.54%,除深圳同比微涨0.60%以外,毕业季其他一线城市的套均价均未达到去年同期水平,北京、广州的跌幅分别为9.33%、2.49%。

  就当前租房市场来看,随着市场上租赁房源的不断增加,租客心理价位也在不断调低,房东则不敢贸然涨租,特别是一些没能成功在租赁旺季租出去以及今年新进入租赁市场的房东,甚至有部分愿意降价以达到出租的目的。

  03

  优质学区房源减少,想租学区附近依然靠“抢”

  值得注意的是,在我们调查中发现,与整体租赁市场的下跌趋势相反,一线城市重点学区地块租房市场依然火热。

  在深圳福田区工作的罗先生所租住的学区房位于深圳较好的学区之一,为了让孩子接受优质教育,罗先生于今年9月搬家至此,由于目前深圳市各区义务教育入学都实行积分入学,他选择租住学区房小区,目的就是为孩子多存一点积分,以便未来有更大的机会进入名校。

  罗先生告诉我们:“因为疫情原因,可能普通的房子跌价了,但这里的房租我观察了小半年都没变化,而且像这种可以长租的精装修房源更需要‘抢’,我租的这个房子六十多平米,大概每个月租金在八千元左右,我签合约是直接签了五年的,想以积分的这种形式,让孩子去上这里的小学。”此时罗先生的孩子还不到半岁。

  “福田区学区房二手房虽然今年的成交价格有小幅回落,但租金价格波动并不大,有的优质房源甚至在上涨。”一位深圳福田区某学区房销售人员表示,“目前深圳租房市场的优质学区房源量明显减少,一旦有一套优质的房源上架,基本上还是要靠手速才能成功抢到的。”

  不仅是深圳,上海学区附近房源租售也在毕业季结束后迎来市场高峰期。我们走访发现,8月底,上海示范高中较为集中的学区板块二手房租赁成交量环比大幅增长,其中,在学校周边“陪读”的租客占到租赁上门客总量的50%以上。

  在陪读家长中以高中生居多,他们对房子的要求一般是离学校近、家电齐全、环境较好,甚至有一些家长将自己原本居住的房子出租,再到孩子学校附近租房住。

  王女士便是其中一位前来租房的陪读家长,王女士家住莘庄,孩子今年考入上海中国中学,为了离学校跟进,王女士一家将原有房屋出租,租借了学校直线距离1000米内的一套75平方米的两房一厅,精装全配,月租金约7600元。初步计算,扣除莘庄出租房屋后的收益,他们每月还需补贴约1500元,为了孩子读书,家长心甘情愿。

  “以两室一厅的房子为例,装修、设施较新的房源每月租金在5500元至7000元之间,旧一点的房源每月租金一般在5000元左右。有的家长租房并不居住,只是为了让孩子中午能有个地方吃饭休息,所以一室一厅、两室一厅的小户型房源很受欢迎,离学校距离近的房源租金相对要高一些。”徐汇区某品牌中介门店一名工作人员介绍说。

  他还告诉我们,学区房在特殊时期更是稀缺资源,目前距离上海中国中学200米的小区已无任何挂牌出租的房源。

  据了解,此类陪读家庭“租一借一”的现象屡见不鲜,中介机构工作人员也表示,8月开始,租客已从前两个月的应届毕业生、公司职员等为主,逐步转变为陪读租客居多。

  综合来看,今年毕业季一线城市整体租赁市场表现不如人意,主要还是受疫情影响,虽然随着疫情的逐步恢复,整体市场有向好趋势,但是疫情对整体经济影响仍在持续。租赁市场本身受市场就业率与收入水平影响较高,随着人们对未来经济预期的降低,预计未来一段时间内,一线城市租赁市场的租金价格还将有一定下调空间。

  与此同时,我们也发现,对于长期租赁需求而言,租金价格并不会受短期疫情影响而发生太大改变。如“陪读”租客的租赁周期长短取决于孩子的求学时间,与市场上普遍的“一年一签”不同,大多陪读租客都希望签3年的长约,但业主往往不认同,于是,部分租客也会与房东签个备注协议,申明同等条件下具有优先租赁权。

  (注:文中提及的人名皆为化名)

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